Κοινή κατασκευή: τι πρέπει να γνωρίζετε; Νόμος για την κοινή κατασκευή

Η συμμετοχή των μετοχών ήταν ευρέως διαδεδομένη στη Ρωσία. Οι εταιρείες προσελκύουν επενδυτές, χτίζουν ένα σπίτι με τα μέσα τους, το οποίο στη συνέχεια γίνεται ιδιοκτησία του τελευταίου. Έτσι, μπορείτε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα σε δόσεις και να εξοφλήσετε το χρέος πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής. Αλλά αυτό δεν είναι όλες οι ευκαιρίες που παρέχει η κοινή κατασκευή. Τι πρέπει να γνωρίζετε για αυτή τη διαδικασία στα μέρη της συναλλαγής, τι πρέπει να αναζητήσετε - διαβάστε παρακάτω.

Εκτυπώσεις

Θεωρητικά, όλα είναι απλά και κατανοητά, αλλά στα μέσα ενημέρωσης η διαδικασία αυτή καλύπτεται με αρνητικό φως. Γιατί συμβαίνει αυτό; Τα συμφέροντα των συμβαλλομένων στη συναλλαγή προστατεύονται από το νόμο «περί κοινής κατασκευής», το οποίο εγκρίθηκε το 2004. Εισήγαγε αυστηρές απαιτήσεις για τους προγραμματιστές. Προς το παρόν αυτό είναι το μόνο κανονιστικό έγγραφο που ρυθμίζει την κοινή κατασκευή. Τι πρέπει να γνωρίζετε κατά την υπογραφή μιας σύμβασης;

Ο προγραμματιστής και το αντικείμενο της συναλλαγής. Εάν η εταιρεία λειτουργεί για μεγάλο χρονικό διάστημα στην αγορά, έχει μια σειρά από πραγματοποιημένα αντικείμενα, τότε μπορεί να θεωρηθεί ως εταίρος στο πλαίσιο της σύμβασης. Η επικοινωνία με μη επαληθευμένους οργανισμούς, ειδικά για εκείνους που κάνουν μια συμφωνία για πρώτη φορά, δεν αξίζει τον κόπο.

Ο νόμος "περί κοινής κατασκευής" αριθ. 214 ισχύει μόνο για συμβάσεις με το ίδιο όνομα. Μια άλλη διατύπωση είναι απαράδεκτη. Εάν ο κύριος του έργου προτείνει να υπογράψει την «Επενδυτική συμφωνία», προσπαθεί να αποφύγει την επέκταση των απαιτήσεων τέτοιων κανονιστικών πράξεων: ο νόμος «για την κοινή κατασκευή», ο ομοσπονδιακός νόμος «για την προστασία των δικαιωμάτων των καταναλωτών».

Πριν να πιστοποιήσετε τα έγγραφα, ζητήστε από την εταιρεία άδεια κατασκευής, να μάθετε πού βρίσκεται η δήλωση του έργου και να την διαβάσετε. Σύμφωνα με το νόμο, η διαθεσιμότητα της δημοσίευσης αποτελεί υποχρεωτική απαίτηση για τον κύριο του έργου.

Η σύμβαση κοινής κατασκευής θεωρείται ότι έχει συναφθεί από τη στιγμή της κρατικής εγγραφής. Διαφορετικά, θα θεωρηθεί άκυρη. Το έγγραφο θα πρέπει να περιέχει περιγραφή του αντικειμένου, ημερομηνία μεταφοράς, κόστος και διαδικασία πληρωμής, εγγύηση.

Ελέγξτε τα έγγραφα

Η FZ ορίζει ότι η εταιρεία μπορεί να αντλεί κεφάλαια μόνο αφού λάβει άδεια, δημοσιεύοντας τη δήλωση του έργου και καταχωρίζοντας το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Εάν δεν πληρούται τουλάχιστον μία από τις προϋποθέσεις αυτές, ο πολίτης μπορεί να διεκδικήσει επιστροφή χρημάτων με τόκους. Υπολογίζονται σε ποσοστό διπλής αναχρηματοδότησης. Σύμφωνα με τη σύμβαση, η εταιρία πρέπει να κατασκευάσει ένα συγκεκριμένο ακίνητο εντός καθορισμένης προθεσμίας και, αφού λάβει την άδεια των κρατικών φορέων να το αναθέσει, το μεταβιβάσει στον συμμετέχοντα της συναλλαγής. Το άλλο μέρος αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλει τη συμφωνηθείσα τιμή και να αποδεχθεί το αντικείμενο (υπό την προϋπόθεση της άδειας).

Πρέπει να καταγραφεί γραπτή συμφωνία σχετικά με τη συμμετοχή σε μετοχές στην κατασκευή. Μόνο μετά από αυτό θα τεθεί σε ισχύ. Πριν από την υπογραφή των εγγράφων, ο πολίτης έχει το δικαίωμα να εξοικειωθεί με τέτοιους τίτλους:

- συστατικά έγγραφα του κατασκευαστή,

- πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής ·

- Πιστοποιητικό εγγραφής στον φόρο.

- εγκεκριμένες ετήσιες εκθέσεις για τις τρεις τελευταίες επιχειρηματικές περιόδους ·

- έκθεση ελέγχου.

Αύξηση ασφάλειας συναλλαγών

Από το 2014, ο ομοσπονδιακός νόμος "για την ασφάλιση ευθύνης των προγραμματιστών" αρχίζει να λειτουργεί, η οποία επεκτείνεται στην κοινή κατασκευή. Τι σημαίνει αυτό; Σε περίπτωση αφερεγγυότητας ή πτώχευσης της εταιρείας, ένα άτομο θα είναι σε θέση να επιστρέψει τα χρήματα. Κατά την κρατική καταχώρηση των εγγράφων, ο κύριος του έργου πρέπει να παρέχει μια σύμβαση αστικής ευθύνης ή εγγύησης ασφάλισης. Προηγουμένως, ήταν δυνατό να παρασχεθεί ασφάλεια ως ασφάλεια για τη συναλλαγή.

Νουμάνια ασφάλισης

Η σύμβαση συνάπτεται υπέρ του δικαιούχου - ενός πολίτη ή νομικής οντότητας, των οποίων τα χρήματα είχαν εμπλακεί στην κατασκευή.

Ασφαλισμένο συμβάν - πλήρης ή ανάρμοστη εκπλήρωση των υποχρεώσεων του δημιουργού, γεγονός που επιβεβαιώνεται από δικαστική απόφαση.

Η ισχύς του εγγράφου είναι παρόμοια με αυτή που καθορίζεται στην κοινή κατασκευαστική συμφωνία. Ωστόσο, ο δικαιούχος μπορεί να λάβει αποζημίωση ακόμη και δύο χρόνια μετά τη λήξη της μεταβίβασης των εγκαταστάσεων.

Το ελάχιστο ποσό ασφάλισης υπολογίζεται με βάση το κόστος στέγασης. Αλλά δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την τιμή της αγοράς.

Έτσι διασφαλίζεται η συμμετοχή στην κατασκευή. Η FZ προβλέπει επίσης μια τέτοια διαδικασία υπολογισμού:

1. Συμπληρώθηκε συμφωνία εγγυήσεων. Εάν ο κύριος του έργου δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του ή δεν έχει παράσχει μια κατανοητή απάντηση εντός της συμφωνηθείσας προθεσμίας, ο πελάτης μπορεί να υποβάλει αίτηση με την αντίστοιχη απαίτηση στην τράπεζα εγγυητή.

2. Η συναλλαγή εξασφαλίστηκε με ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Ο δικαιούχος πρέπει να υποβάλει αίτηση στην εταιρεία ή την εταιρεία αλληλασφάλισης (OVS) εντός της καθορισμένης προθεσμίας παραγραφής για το θέμα της υπόσχεσης. Ο νόμος ορίζει ότι η πληρωμή πρέπει να γίνει το αργότερο τριάντα ημέρες από την ημερομηνία υποβολής των εγγράφων. Ταυτόχρονα, η ύπαρξη του χρέους ενός επενδυτή σε μια ασφαλιστική εταιρεία δεν έχει σημασία. Το διάταγμα αυτό ισχύει μόνο για τις συμβάσεις που συνάπτονται μετά το 2013.

Τρόποι διασφάλισης των υποχρεώσεων

Έχουμε ήδη εξετάσει με ποιους τρόπους (σύμφωνα με τη νομοθεσία) ο πελάτης μπορεί να επιστρέψει τα χρήματα που ξοδεύτηκαν. Ωστόσο, η παρουσία αυτής της ρήτρας στη σύμβαση δεν εγγυάται την καταβολή αποζημίωσης. Στο έγγραφο είναι δυνατόν να εισάγονται διαφορετικοί όροι και επιφυλάξεις, μέσω των οποίων είναι δυνατόν να καθυστερήσει η εκπλήρωση των υποχρεώσεων. Και όλα αυτά τα "ifs" δεν μπορούν να υπερβούν τον νόμο.

Όταν η κατασκευή είναι αργή ή δεν αρχίζει για μεγάλο χρονικό διάστημα, ο πελάτης μπορεί να μην περιμένει την προθεσμία, να ζητήσει να τερματίσει το έγγραφο στο δικαστήριο. Μια τέτοια επιλογή παρέχεται εάν:

1) υπήρξε τερματισμός ή αναστολή της κατασκευής του σπιτιού, η οποία περιλαμβάνει ένα μερίδιο αντικειμένου, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχουν περιστάσεις που υποδηλώνουν ότι το αντικείμενο δεν θα μεταβιβαστεί στον συμμετέχοντα της συναλλαγής εντός της χρονικής περιόδου που καθορίζεται από το έγγραφο.

2) υπάρχουν πιο σημαντικές αλλαγές στην τεκμηρίωση του έργου, συμπεριλαμβανομένης σημαντικής διόρθωσης του μεγέθους του κοινού αντικειμένου.

3) υπάρχει μείωση ή αύξηση του συνολικού αριθμού των διαμερισμάτων που περιλαμβάνονται στο νέο σπίτι.

Τι άλλο πρέπει να ξέρετε για την κοινή κατασκευή;

Η ημερομηνία θέσης σε λειτουργία της εγκατάστασης πρέπει να διευκρινίζεται σαφώς (για παράδειγμα, "το αργότερο στις 15.10.14"). Πολύ συχνά οι προγραμματιστές χρησιμοποιούν τη φράση διαφήμισης: "στο τρίμηνο IV του 2014". Αυτή η διατύπωση είναι εσφαλμένη. Μετά από δύο μήνες από την αναφερόμενη ημερομηνία, ο μέτοχος μπορεί να τερματίσει μονομερώς την κοινή κατασκευαστική συμφωνία. Απλά πρέπει να στείλετε γραπτή ειδοποίηση. Ο κύριος του έργου υποχρεούται εντός 20 ημερολογιακών εργαζομένων να επιστρέψουν τα ληφθέντα χρήματα στον λογαριασμό του πελάτη και να του καταβάλει κυρώσεις. Ή να κάνετε αυτό το ποσό σε μια κατάθεση που είναι ανοικτή στο όνομα του δικαιούχου.

Το συνολικό κόστος του διαμερίσματος, που αναφέρεται στα έγγραφα, υπολογίζεται από την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικιών πολλαπλασιασμένη με την έκταση των χώρων. Αυτά τα στοιχεία πρέπει επίσης να γραφτούν. Αξίζει επίσης να δοθεί προσοχή στην περιγραφή των παραμέτρων του χώρου διαβίωσης: τοποθεσία, όροφος, διεύθυνση, περιοχή, αριθμός δωματίων. Η περίοδος εγγύησης για το κατασκευασμένο διαμέρισμα είναι 5 έτη.

Κατά τη μελέτη των εγγράφων, αξίζει να δοθεί προσοχή στη στιγμή κατά την οποία ο μέτοχος πρέπει να πληρώσει τα έξοδα χρησιμότητας και λειτουργίας. Εάν το στοιχείο αυτό λείπει, η υποχρέωση προκύπτει από τη στιγμή της υπογραφής της πράξης μεταφοράς του διαμερίσματος, αντί να τίθεται σε λειτουργία.

Τα προβλήματα δεν μπορούν να αποφευχθούν;

Μερικές φορές οι προγραμματιστές "ξεχνούν" ειδικά να συμπεριλάβουν οποιοδήποτε από τα στοιχεία του εγγράφου. Αλλά ο πελάτης μπορεί να βιώσει υλικές απώλειες ακόμα και αν η σύμβαση "Μετοχή κατασκευής" εκτελείται σωστά. Τι σημαίνει αυτό; Ο κύριος του έργου μπορεί να εκχωρήσει δικαιώματα ιδιοκτησίας σε άλλη νομική οντότητα. Σε αυτή την περίπτωση, θα του πουλήσει σχεδόν το κόστος του δικαιώματος σε όλα τα διαμερίσματα. Στη συνέχεια, η ενδιάμεση επιχείρηση στην τιμή της αγοράς αναθέτει τους συν-επενδυτές της. Με την πρώτη ματιά, δεν πρέπει να υπάρχουν προβλήματα. Ωστόσο, σε περίπτωση κινδύνου ημιτελούς κατασκευής ή πτώχευσης του κατασκευαστή, ο επενδυτής μετοχικού κεφαλαίου μπορεί να υποβάλει απαιτήσεις βάσει του ποσού που ορίζεται στη σύμβαση. Αλλά τα διαμερίσματα πωλήθηκαν με κόστος και όχι σε τιμή αγοράς.

Ένα άλλο κοινό σύστημα

Η καταχώριση κοινών συμβάσεων κατασκευής υπολογίζει τη στιγμή της έναρξης ισχύος τους. Αλλά πολύ συχνά οι δανειολήπτες χρησιμοποιούν ένα άλλο σύστημα. Προτείνουν να υπογράψουν μια προκαταρκτική σύμβαση. Περιέχει ουσιαστικά τα ίδια στοιχεία όπως και γενικά, εκτός από τις πληροφορίες σχετικά με την έναρξη ισχύος της. Τα εν λόγω έγγραφα δεν υπόκεινται στην υποχρεωτική καταχώρηση του κράτους. Στην περίπτωση αυτή, τα μέρη συμφωνούν προφορικά ότι ο δεύτερος συμμετέχων πληρώνει αμέσως όλα τα χρήματα για το διαμέρισμα. Ο κύριος του έργου αναλαμβάνει να συνάψει ένα βασικό συμβόλαιο συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο σε κατασκευές κάποια στιγμή στο μέλλον. Ο κάτοχος του συμφέροντος είναι σίγουρος ότι η συναλλαγή εκτελείται σωστά. Αλλά αυτό το "γκρίζο" σύστημα αποκομίζει μόνο το έγγραφο από την επίδραση του νόμου.

Και εδώ είναι ένας άλλος δημοφιλής ελιγμός. Ο κύριος του έργου συνάπτει συμφωνία με τον αγοραστή, το αντικείμενο της οποίας δεν είναι η υποχρέωση μεταβίβασης του περιουσιακού στοιχείου στον κάτοχο της μετοχής, αλλά κάτι άλλο: χρηματοδότηση επενδυτικών δραστηριοτήτων, εκχώρηση δικαιώματος διεκδίκησης χώρων και παρόμοια. Δηλαδή, η όλη ουσία του εγγράφου καθορίζεται από το περιεχόμενό του. Ωστόσο, με το αίτημα του μετόχου, το δικαστήριο μπορεί να το αναγνωρίσει ως άκυρο, διότι στην πραγματικότητα το έγγραφο δημιουργήθηκε με σκοπό την αποφυγή της ευθύνης σύμφωνα με το νόμο αριθ. 214.

Το πρωί - check in, το βράδυ - χρήματα

Η σύμβαση θεωρείται ότι τίθεται σε ισχύ μόνο μετά την εισαγωγή των δεδομένων της στο Rosreestr. Πάρτε τα χρήματα μέχρι αυτό το σημείο ο κύριος του έργου δεν έχει κανένα δικαίωμα. Έτσι, αυτό το έγγραφο θα πρέπει να γραφτεί στο έγγραφο. Πιστέψτε τους ισχυρισμούς των υπαλλήλων ότι τα έγγραφα θα καταχωρηθούν "ολόκληρο το μάτσο" αργότερα, αλλά χρήματα για κατασκευή είναι απαραίτητα τώρα, δεν αξίζει τον κόπο. Σε σπάνιες περιπτώσεις, αυτές οι διαβεβαιώσεις αντιστοιχούν στην πραγματικότητα. Η μεταφορά κάθε εγγράφου στο Επιμελητήριο απαιτεί πολύ χρόνο. Αλλά ο πελάτης μπορεί και εξαπατήσει. Ως εκ τούτου, είναι καλύτερο να είστε ασφαλείς και να περιμένετε έως ότου καταχωρηθεί η συναλλαγή για την κατασκευή μετοχών. Ο προγραμματιστής μπορεί να επιμείνει σε προπληρωμή. Αλλά σε αυτή την περίπτωση, ζητήστε να δείξετε μια συμφωνία σχετικά με αυτό το αντικείμενο, το οποίο ολοκληρώθηκε σύμφωνα με ένα παρόμοιο πρόγραμμα. Το καταχωρημένο έγγραφο έχει σφραγίδα, σφραγίδα, υπογραφή του υπεύθυνου ατόμου του Roister και αριθμό. Εάν η συναλλαγή πληρώθηκε με υποθήκη, τότε η σφραγίδα για το βάρος θα πρέπει να το μαρτυρήσει.

Συχνά, οι ίδιοι οι προγραμματιστές δεν θέλουν να παρακάμψουν το νόμο και να λάβουν κεφάλαια πριν εκδώσουν έγγραφα. Αλλά σε αυτή την περίπτωση χρειάζονται πρόσθετες εγγυήσεις. Για παράδειγμα, μια ανοικτή πιστωτική επιστολή σε μια τράπεζα. Ο πελάτης συμβάλλει σε αυτό κατά την υπογραφή της σύμβασης. Αλλά ο κύριος του έργου θα έχει πρόσβαση σε αυτά μόνο μετά τη συμμετοχή της μετοχής στην κατασκευή του σπιτιού θα καταχωρηθεί. Το μέτρο αυτό εγγυάται ταυτόχρονα τη φερεγγυότητα του πελάτη και επιτρέπει τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία.

Υιοθέτηση του αντικειμένου από τον προγραμματιστή

Τι πρέπει να ξέρετε για την κοινή κατασκευή στο στάδιο της θέσης του διαμερίσματος σε λειτουργία;

Πρώτον, αυτή η διαδικασία θα πρέπει να αντιμετωπίζεται με σκέψη. Όλες οι ερωτήσεις πρέπει να διευκρινιστούν πριν από την υπογραφή των εγγράφων. Όλες οι διαπιστωθείσες αδυναμίες πρέπει να αντικατοπτρίζονται γραπτώς στην πράξη μη συμμόρφωσης του αντικειμένου. Οι υποχρεώσεις του κύριου έργου είναι νομικά εκτελεστές από τη στιγμή της υπογραφής της αποδοχής και της μεταβίβασης των χώρων. Ο συμμετέχων έχει το δικαίωμα να απαιτήσει δωρεάν εξάλειψη των ελλείψεων ή μείωση της τιμής της συναλλαγής. Εάν τα ελαττώματα εντοπίστηκαν ήδη στη διαδικασία λειτουργίας, τότε ο κύριος του έργου πρέπει να αποζημιώσει τον πελάτη για την εξάλειψή του.

Δεύτερον, δεν υποκύπτουν στην πειθώ. Παρακάτω είναι τα πιο κοινά σχέδια των προγραμματιστών που στοχεύουν να ασκήσουν πίεση στον πελάτη:

- να ζητήσετε να υπογράψετε τα έγγραφα, εξασφαλίζοντας ότι όλα τα προβλήματα θα εξαλειφθούν στη συνέχεια.

- λένε ότι θα αποτελέσουν "άλλη πράξη", στην οποία θα αντικατοπτρίζονται όλες οι αξιώσεις.

- απειλούν ότι, σε περίπτωση παραβίασης των προθεσμιών για την επεξεργασία των εγγράφων, ο πελάτης θα πρέπει να καταβάλει πρόστιμο για την απόρριψη του αντικειμένου.

Αρμόδια βοήθεια

Υπάρχουν πολλές αποχρώσεις που πρέπει να δώσετε προσοχή. Ως εκ τούτου, είναι καλύτερο να ζητήσετε βοήθεια από έναν ειδικό που γνωρίζει πώς να εκδίδει σωστά τα έγγραφα για κοινή κατασκευή, τι πρέπει να γνωρίζετε και να εξετάζετε σε κάθε στάδιο της συναλλαγής. Οι ειδικοί παρέχουν βοήθεια στους ακόλουθους τομείς:

• Επιλέγοντας έναν οικοδόμο, ελέγχοντας τα έγγραφά του.
• Συνοδεύουν τη διαδικασία υπογραφής των εγγράφων: αναλύουν συμβάσεις, συμβουλεύουν για πιθανούς κινδύνους, διαπραγματεύονται αλλαγές στις συνθήκες.
• Προετοιμασία και υποβολή εγγράφων για εγγραφή.
• Συνοδεύστε τον πελάτη κατά την αποδοχή του αντικειμένου, ρυθμίστε τα ζητήματα σχετικά με τις αδυναμίες των χώρων, τους όρους παράδοσης, την πληρωμή των ποινών, συμπεριλαμβανομένων και στο δικαστήριο.
• Εκτέλεση του τερματισμού του εγγράφου: έλεγχο της επιστροφής του καταβληθέντος ποσού, είσπραξη προστίμων, τόκοι για τη χρήση δανειακών κεφαλαίων, καθώς και αποζημίωση για αποζημίωση πέραν της ποινής (καταβολή δικηγόρου). Σε παρόμοιους τομείς, παρέχεται βοήθεια με τη διάλυση της προκαταρκτικής συμφωνίας, το επενδυτικό συμβόλαιο, το δάνειο και ούτω καθεξής.

Συμπέρασμα

Αγοράστε ένα διαμέρισμα στην πρωτογενή αγορά μπορεί να είναι, έχοντας εκδώσει μια κοινή κατασκευή. Τι πρέπει να γνωρίζετε για το συμμετέχοντα στη συναλλαγή; Υπάρχουν πολλές αποχρώσεις. Ξεκινώντας από τους κανόνες επιλογής κατάλληλου δανειολήπτη και λήγοντας με τις λεπτομέρειες της ολοκλήρωσης της πράξης αποδοχής μεταφοράς. Ως εκ τούτου, είναι καλύτερο να χρησιμοποιείτε τις υπηρεσίες ενός έμπειρου δικηγόρου ο οποίος θα συνοδεύει τον πελάτη σε όλα τα στάδια της συναλλαγής.