Στη δευτερογενή αγορά κατοικιών στη Μόσχα και σχόλια των αναλυτών

Το κύριο τμήμα της αγοράς ακινήτων είναι μια δευτερογενή αγορά στη Μόσχα. Μοιράζονται ένα διαμέρισμα ή αγοράζουν το καλύτερο από αυτό - πολύ κρίσιμο βήμα ακόμα και για ένα αρκετά επιτυχημένο πρόσωπο. Τις περισσότερες φορές, αυτή προηγείται από την πώληση δωμάτια ή διαμερίσματα, και είναι συχνά κοινόχρηστες και επανεγκατάστασης. Αυτό το άρθρο θα παράσχει πληροφορίες σχετικά με τα διαμερίσματα μας στην πρωτεύουσα και μία ανασκόπηση βασίζεται στην ανάλυση των δεδομένων από διάφορες ομάδες προβληματισμού, καθώς και άρθρα χαρακτηριστικό από τον Τύπο.

Μην πιστεύετε στα μάτια σας

Η δευτερογενής αγορά είναι πολύ συχνά (σύμφωνα με τη μελέτη «Inkom-real estate», περισσότερο από το ήμισυ των περιπτώσεων) παρέχει μια «εναλλακτική», δηλαδή, μακριά από την πραγματικότητα της πληροφορίες σχετικά με την ελεύθερη πώληση των διαμερισμάτων, το οποίο προσφέρει στην αγορά της δευτεροβάθμιας στέγασης στη Μόσχα. Κατά τα τελευταία τρία χρόνια, το ποσοστό των πωλούνται ακίνητα με αυτόν τον τρόπο αυξήθηκε στο 46% του συνολικού αριθμού των προτεινόμενων διαμερίσματα, συμπεριλαμβανομένων των νέων κτιρίων.

Προηγουμένως, ήταν σημαντικά λιγότερο - μόνο 28% του συνόλου. Αυτό αποδεικνύεται από την κεντρική βάση δεδομένων. Ωστόσο, η δυναμική αυτή δεν επιβεβαιώνει τον αριθμό των συναλλαγών, είναι προδήλως δυσανάλογη. Οι ειδικοί λένε ότι η έλλειψη ζήτησης και το τεράστιο ανταγωνισμό επί των πωλήσεων. Αυτός είναι ο λόγος για τις πωλούνται αντικείμενο θρύλους και τους μύθους για τον αγοραστή έχει δοθεί προσοχή σε αυτό. Δηλαδή, στις πληροφορίες τροφοδοσία της δευτερογενούς αγοράς κατοικίας στη Μόσχα δίνει συχνά ανακριβείς πληροφορίες.

Πωλήσεις: άμεση και εναλλακτικές

Real estate μπορεί να πωληθεί με δύο τρόπους. Σε μια εναλλακτική πωλητής είναι επίσης ένας αγοραστής και, επειδή χρησιμοποιεί τη δευτερογενή αγορά κατοικίας στη Μόσχα, όχι μόνο για τις πωλήσεις, αλλά και για την επόμενη αγορά ενός άλλου διαμερίσματος. Και αν η πώληση είναι άμεση, ο πωλητής παίρνει απλά τα χρήματα στα χέρια του. Τις περισσότερες φορές συμβαίνουν στις εναλλακτικές κεφαλαίου πώληση, αλλά σχεδόν πάντα προσπαθούν να αποκρύψουν τον εαυτό τους ως ευθεία. Σε κάθε περίπτωση, μπορεί να διωχθεί ένα ή δύο γκολ ή απλά για να πάρει τα χρήματα ή να βελτιώσουν τη στέγαση τους από την πώληση παλαιών και αγοράζοντας ένα νέο διαμέρισμα.

Ο αγοραστής, βέβαια, προτιμούν να τις άμεσες πωλήσεις, γιατί είναι πολύ πιο βολικό, και γρήγορα να πωλούνται και να εκδίδεται. Η ζήτηση είναι πολύ μεγαλύτερη σε αυτά τα διαμερίσματα. Ως εκ τούτου, η δευτερεύουσα αγορά κατοικίας στη Μόσχα καθορίζει τις τιμές τους ελαφρώς πάνω από το γενικό επίπεδο. Ο πωλητής που προτίθεται να αγοράσει αμέσως ένα άλλο διαμέρισμα, που αντιμετωπίζει τις άμεσες πωλήσεις με κάποια μειονεκτήματα: είναι απαραίτητο να υπογράψει την προσωρινή απενεργοποίηση σε οποιοδήποτε άλλο ζωτικό χώρο (συγγενείς, γνωστούς, και ούτω καθεξής), και πρέπει να γίνει πριν από την πώληση, διαφορετικά ο αγοραστής μπορεί απλά να τρομάξει . Εν πάση περιπτώσει, οι περισσότερες από τις εναλλακτικές πωλήσεων κατά σήμερα είναι οι ευθείες.

εναλλακτική λύση

Τι είναι, όπως φαίνεται, είναι ήδη σαφές: η συμφωνία, η οποία καλύπτει επίσης την πώληση και την αγορά κατοικιών. Προηγουμένως σχηματίζονται μεγάλες αλυσίδες των εξαρτώμενων συναλλαγών, μέχρι και είκοσι. Σύμφωνα με τη σημερινή εποχή είναι αδιανόητο. Και οργανωμένη, και να περάσουν το υπόλοιπο της αλυσίδας χωρίς κανένα πρόβλημα πολύ δύσκολη, και όχι όλα τα μεσιτικά γραφεία βάσει του δύναμη. Πολύ αγχωτική δουλειά, ειδικά όταν πληρώνετε. Η Τράπεζα έχει καταστήσει τα χρήματα την ίδια στιγμή στα είκοσι-κυττάρων - είναι μια τεράστια ευθύνη. Και τα χρήματα - δεν είναι μικρό.

Τώρα, η μεγαλύτερη αλυσίδα αποτελείται από δύο ή τρεις μονάδες, αλλά την ίδια στιγμή οι άνθρωποι είναι πολύ νευρικός σχετικά με το δημοσιονομικό καρτέλα. η δευτερεύουσα ανάλυση στεγαστική αγορά της Μόσχας είναι απαραίτητη, έστω και μόνο επειδή οι άνθρωποι συχνά δεν μπορεί να πουλήσει το διαμέρισμά μου μόνο και μόνο επειδή δεν μπορούν να καταλάβουν ένα απλό πράγμα: δεν μπορείτε να το εκτιμήσουν τον τρόπο που θέλετε, θα πρέπει να γνωρίζετε τη ζήτηση, να έχουν επίγνωση του ανταγωνισμού μεταξύ των πωλητών , να παρακολουθείτε το ποσό των προσφορών και να συμμορφώνονται με όλα αυτά η τιμή του πωλούμενου ακινήτου.

παράδειγμα

Αρκετά συχνά, μια υπόθεση που έχει κατ 'επανάληψη αποδείξει την δευτερογενή αγορά κατοικιών στη Μόσχα. Τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων που πωλούνται διαφορετικά, και είναι, επίσης, αξιολογούνται με μεγάλη εξάπλωση. Ένα παράδειγμα αυτού: για έντεκα μήνες, «Inkom-real estate» για την πώληση διαμερισμάτων δεν παρακολουθώ την πιο άνετη διαρρύθμιση και ανακαινίστηκε το 1955, όπου οι φλούδες μπογιάς από κουρέλια, καθώς και η αντίστοιχη κατάσταση επικοινωνίας. Εμείς της εκτιμάται σε δεκατέσσερα και μισό εκατομμύριο ρούβλια. Και η ερωμένη για να μειωθεί η τιμή δεν πρόκειται να, γιατί θέλει να περάσει ο ένας τον άλλο στο κόστος δύο υπνοδωματίων περίπου επτά εκατομμύρια η κάθε μία.

Ακόμα κι αν υποκύπτει στις παρακλήσεις και να προσπαθήσει να πωλήσει το διαμέρισμα ακριβώς δεκατέσσερα εκατομμύρια, δεν θα πετύχει, επειδή η τιμή και η ποιότητα των κατοικιών δεν είναι συνεπής. Πόσα χρόνια έχει προσφέρει αυτό το διαμέρισμα - είναι τρομερό να φανταστεί κανείς. Αν και γεμάτο δευτερογενή αγορά κατοικιών στη Μόσχα, διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, αλλά δεν είναι το καλύτερο τριών δωματίων δύο υπνοδωματίων δεν αποδειχθούν καθόλου επιθυμία. Και λόγω αυτού δέκα εκατομμύρια «treshka» θα «κρεμάσει» Δεν ξέρω πόσο. Η τιμή πρέπει να είναι μια πραγματική, ρουστίκ αγοραστές είναι τώρα να βρεθεί.

Ορισμένα στοιχεία

Αυτό το έτος, η αρχή του Μαΐου, 17.200 αντικείμενα εκτέθηκαν, το οποίο οι πωλητές έχουν ανακοινώσει στην ελεύθερη αγορά, μόνο το 46,4% του συνολικού όγκου των προτάσεων αυτού του τμήματος. Και το 2014, ακριβώς τα πολλά δευτερογενή αγορά κατοικιών στη Μόσχα από μια κεντρική βάση δεδομένων εισήχθη προς πώληση στο ποσό των 12 043, δηλαδή το 28,9% του συνόλου των εκπροσωπείται από την πώληση του ακινήτου. Οι ερευνητές πιστεύουν ότι το ποσοστό των εγκαταστάσεων για την ελεύθερη πώληση αυτή τη στιγμή φτάνει τη μέγιστη τιμή του. Ως αποτέλεσμα αυτής της δυναμικής του όγκου και το μερίδιο των εναλλακτικών και των απευθείας πωλήσεων θα πρέπει να ανακατανεμηθεί: η εναλλακτική λύση είναι σαφώς μικρότερο, και την άμεση - περισσότερο.

Αλλά, αν κρίνουμε από τον αριθμό των συναλλαγών, οι αλλαγές αυτές δεν έρχονται, και εναλλακτικές πωλήσεις εξακολουθούν να έχουν ένα πλεονέκτημα, αν λάβουμε υπόψη το ποσό που πραγματοποιήθηκε. Είναι περίπου 80%, «Inkom-real estate», όπως αναφέρεται από αρμόδιες υπηρεσίες. Το 2015 και το 2016, «εναλλακτική» ήταν ακόμη περισσότερο καθώς η ζήτηση μειώθηκε απότομα και υπήρχε έλλειψη των άμεσων πελατών.

λόγους

Η φαινομενική ασυνέπεια των πληροφοριών αυτών - η δηλωθείσα και πραγματικά δεδομένα - λέει μόνο για το λάθος χαρακτήρα ενός μεγάλου μέρους των πληροφοριών που παρέχονται από τον πωλητή ή τους ίδιους τους αδίστακτους εκπροσώπους κατά την τοποθέτησή του σε βάσεις δεδομένων. Η τάση αυτή δείχνει μια γενική εικόνα της αγοράς της δευτεροβάθμιας στέγασης στη Μόσχα. Το πιο πιθανό, ο λόγος είναι η κρίση στη πωλήσεις ακίνητης περιουσίας, αύξηση του ανταγωνισμού, εντείνει τον αγώνα για τον αγοραστή.

Περισσότερα από τα μισά από τα διαμερίσματα χαρακτηρίζονται ως «απευθείας πώληση» στη βάση δεδομένων όντως θα πραγματοποιηθεί ως εναλλακτική λύση. Βγάζει μόνο για την προβολή ότι οι ιδιοκτήτες δεν έχουν πού να κινηθούν, μια άλλη ιδιότητα που δεν το κάνουν. Σχετική τοποθέτηση ως κανείς απευθείας πωλήσεις, ακόμη και να δικαιολογήσουν ένα ψέμα.

Λένε ότι θα κινηθεί προς τη μητέρα της, τους φίλους, τους γείτονες, και ο αγοραστής θα κληθεί να περιμένει μερικούς μήνες πριν από αυτό θα πρέπει να συνοδεύεται από ένα άλλο διαμέρισμα. Τι είναι αυτό αν όχι μια εναλλακτική λύση προς πώληση; Οι πωλητές βρίσκονται, προκειμένου να προσελκύσουν τους ανθρώπους για να δείτε, και ήδη υπάρχει κάποιος τρόπος για να τους πάρει ενδιαφέρονται να αγοράσουν το συγκεκριμένο ακίνητο. Αλλά από ένα τέτοιο ψέμα επηρέασε σημαντικά ολόκληρη την δευτερογενή αγορά κατοικιών στη Μόσχα.

Διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου: «Κοιτώνες», στούντιο

Σήμερα, πολλά στούντιο διαμερίσματα, όχι μόνο σε νέα κτίρια, αλλά και στη δευτερογενή αγορά στέγης. Είναι εξαιρετικά μικροκαμωμένη, μερικές φορές λιγότερο από τριάντα τετραγωνικών μέτρων μονόκλινο δωμάτιο, το οποίο δρα άμεσα σε όλες τις μορφές - και η κουζίνα, και ως τραπεζαρία, και ως υπνοδωμάτιο, ένα καθιστικό και πώς. Στη Σοβιετική Ένωση είχε μια παρόμοια μορφή, η οποία ονομαζόταν «διαμονή σε ξενοδοχείο τύπου». Και αυτό το διαμέρισμα δεν είναι για τους τουρίστες!

Επιστροφή στη δεκαετία του '60 άρχισε ενεργό κατασκευή μικρών διαμερισμάτων, το οποίο ήταν είδος ενδιάμεσο στάδιο ανάμεσα στο διαμέρισμα υψηλής ποιότητας και κοιτώνες. Έτσι ζουν νέους επαγγελματίες, αλλά χωρίς οικογένειες (αλλά συχνά κρατούνται σε «Κοιτώνες» πολλά παιδιά μέχρι το κράτος), όπως ζούσαν πολλοί εργαζόμενοι. Αριθμός ορόφων από αυτά τα σπίτια ήταν πολύ διαφορετική - 5-16, συχνά με ένα ή δύο εισόδους και μέσα σε ένα μακρύ διάδρομο, όπου στις αντίθετες πλευρές κυμαίνονταν 10-50 πόρτες στα διαμερίσματα. Πάνω μπορείτε να δείτε ένα διάγραμμα που δείχνει αυτό.

"Gostinka"

Με την περιοχή, «Κοιτώνες» σοβιετικού τύπου έχουν 11 με 25 μέτρα, μερικές φορές δύο μόλις πάνω από 30 μέτρα. Το διαμέρισμα διαθέτει τουαλέτα με μικρή μπανιέρα sit-in ή ντους. Κουζίνα εξοπλίσει τους ενοικιαστές στο διάδρομο, όπου υπάρχει μια μικρή θέση - ² έως 3 μέτρα, αλλά υπάρχουν διάταξη, όπου η κουζίνα παρέχονται - περίπου 5 μέτρα.

Είτε για να αγοράσει σοβιετικό «Κοιτώνες»; Είναι δύσκολο να λυθεί. Τις κατοικίες αυτές είναι παρωχημένες, και αν το δωμάτιο είναι μόνο 11 μέτρα, ακόμη και ένα άτομο θα είναι εκεί κοντά. Αν σε μια πλατφόρμα επικεντρώνεται δεκάδες διαμερίσματα, υπάρχει μια σταθερή ουρά για το ασανσέρ, γείτονες συνήθως δεν έχουν χρόνο για να μάθουν, καθώς και ενδεχόμενες των κατοίκων, ως επί το πλείστον αμφίβολη. Μοντέρνο στούντιο, βέβαια, που ορίζονται και άνετο παλιό «gostinok», ιδιαίτερα καλοί προσφέρονται από την δευτερογενή αγορά κατοικιών στη Νέα Μόσχα. Ωστόσο, υπάρχουν πολλά ενός δωματίου στέγαση παλαιού τύπου.

περιοχές

Σε γενικές γραμμές, στεγάζει ένα ξενοδοχείο τύπου στην αγορά δεν είναι τόσο πολλά, και το προϊόν βρίσκεται σε λειτουργία. Ο οργανισμός ακίνητο «Miel» έχει παράσχει στοιχεία βάσει των οποίων μπορούμε να συμπεράνουμε ότι μεταξύ του συνολικού όγκου των προτάσεων «gostinok» από λίγο περισσότερο από 1% έως 5%, ανάλογα με τις περιοχές. Το τμήμα αποτίμηση ακινήτων KG «ανηφόρα» συμφώνησε με αυτούς τους αριθμούς, αλλά διευκρίνισε ότι η πλουσιότερη πόλη για μια τέτοια διαμερίσματα - Μόσχα.

Οι τιμές των σπιτιών στη δευτερογενή αγορά της πρωτεύουσας μόλις στα ύψη, και πολύ συχνά είναι «Κοιτώνες» μπορεί να αντέξει πολλούς μετανάστες. Τέτοιες κατοικιών συγκεντρώνεται στις περιοχές των σταθμών του μετρό «Kuntsevskaya», «Schelkovskogo», «Skhodnenskaya», «Petrovsko-Razumovskaya», σε περιοχές Golyanovo, Solntsevo, κοντά στο Oktyabrsky τομέα και το εκθεσιακό κέντρο, στα εργαζόμενοι της κλωστοϋφαντουργίας στην Ochakovo για Λάτρεις εθνική οδό. Υπάρχει μια «Κοιτώνες» στο CAD - εγκαίρως.

τιμές

Η μέση τετραγωνικό μέτρο των εν λόγω εξόδων στέγασης 120-125 χιλιάδες ρούβλια. υπνοδωμάτιο διαμέρισμα Ένας στους «Χρουστσόφ» - έως και 140. Ως εκ τούτου, είναι η έκδοση του προϋπολογισμού - ένα είδος ξενοδοχείο διαμερισμάτων. Ο συνολικός προϋπολογισμός του κάτι σαν αυτό: «Κοιτώνες» 18 m ² μόλις πάνω από 2 εκατομμύρια, και το «χρονικό διάστημα Hruschev» - όχι λιγότερο από 5 εκατομμύρια, ανάλογα με την περιοχή. Η διαφορά είναι ακόμη δύο φορές! Δεδομένου ότι το κόστος είναι χαμηλό, και οι προσφορές ένταση είναι χαμηλή, «Κοιτώνες» σε πολλές κατηγορίες αγοραστές στην υψηλή ζήτηση, παρ 'όλες τις ελλείψεις τους.

Αποκτήστε τους, όχι μόνο τους νεοεισερχόμενους, που είναι στοιχειώδεις δεν έχουν αρκετά χρήματα για ένα κανονικό διαμέρισμα. Μερικά Μοσχοβίτες να κάνει με το «Κοιτώνες» καλή επιχείρηση, ο χρόνος για την αγορά σε αρκετά χρόνια, ένα άλλο μικρό χώρο καθιστικού. Κάνουν υπάρχει επισκευή και ενοικίαση. Με την ευκαιρία, δεν υπάρχει τρόπος είναι φθηνότερο από το κανονικό διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου. Αποδεικνύεται πολύ κερδοφόρα, διότι η αγορά των εν λόγω αυξήσεων των τιμών των κατοικιών δεν θα είναι, γιατί είναι ελκυστική και ένα μικρό προϋπολογισμό, ή ο αγοραστής δεν κατέχει.

"Stalinka"

Υπήρχαν φορές καθόλου, όπως φαίνεται, πρόσφατα, όταν το σπίτι του Στάλιν που προορίζονται για την ελίτ, και θεωρείται το πιο διάσημο κατοικιών. Τώρα που η ζήτηση φυσικά αρνήθηκε, αλλά όχι από πολύ. Οι αγοραστές θέλουν σήμερα να αγοράσει μόνο ένα τέτοιο διαμέρισμα. Τιμή, πρέπει να πω σε αυτούς και σε αυτήν την ημέρα ελαφρώς άνω του μέσου όρου, λένε οι αναλυτές. στη δευτερογενή αγορά κατοικιών στη Μόσχα λέει ότι η υψηλή ζήτηση για διαμερίσματα στα σπίτια του Στάλιν. Φυσικά, αυτό το ξενοδοχείο δεν είναι χωρίς ελαττώματα της, εξακολουθεί να χτίστηκε με τις 30-ες του περασμένου αιώνα μέχρι τα τέλη της δεκαετίας του '50.

Αλλά αλλοδαπός κονστρουκτιβισμός σταλινικό Αυτοκρατορία στυλ εξακολουθεί να προσελκύει υψηλό - τεσσάρων μέτρων - οροφές, συχνά με στόκο, άνετα, δεν στριμωγμένοι διαρρύθμιση, μεγάλα παράθυρα. Στο κέντρο της Μόσχας διαμερίσματα σταλινικού κτίρια που προορίζονται για τους καλλιτέχνες, συγγραφείς, στρατηγοί, εξέχοντες επιστήμονες και υψηλόβαθμους κόμμα. Μια λίγο πιο εύκολη, αλλά και την ποιότητα χτισμένο σπίτι κάπου στο Izmailovo ή Perovo - για τις εγκαταστάσεις τους μηχανικούς και τους εργαζόμενους. Το μόνο μειονέκτημα αυτών των διαμερισμάτων - η φθαρεί επικοινωνίας. Δηλαδή, αν κάνετε ένα καλό, λίγο επισκευή, είναι καλύτερα κατοικιών για σήμερα και η αναζήτηση δεν είναι απαραίτητη.

περιόδους

Σε σπίτια διαφορετικές χρόνια του Στάλιν, σημαντικές διαφορές μπορεί να δει. Στα 30 χρόνια που χτίστηκαν χαμηλά - έως και 6 ορόφους. Το υλικό είναι συνήθως κόκκινο τούβλο, και η επικάλυψη μεταξύ των ορόφων ήταν συχνά φτιαγμένα από ξύλο. Τα χωρίσματα μεταξύ των δωματίων έκανε πολύ συχνά φτιαγμένα από ξύλο, το οποίο είναι τοποθετημένο πάνω από το σοβά.

Στη δεκαετία του '40 η ίδια η σταλινική σπίτια πρόσθεσε μνημειακότητα: έχουν αυξηθεί έως και 16 ορόφους, πήρε ένα πλαίσιο χάλυβα και σκυρόδεμα οροφές, όμορφη, μερικές φορές ακόμη και ντυμένοι με περίτεχνα πρόσοψη και τη διάταξη περιλαμβάνεται ένα δωμάτιο για τους υπαλλήλους. Της δεκαετίας του '50, από την άλλη πλευρά, σχεδόν πίσω στο παλιό ασκητισμό, αλλά κόπηκε με τα διαμερίσματα δεν έχουν μειωθεί. Το κύριο μειονέκτημα των εν λόγω κατοικιών μόνο στην ηλικία. Η οικοδόμηση τέλεια διατηρημένο - η ποιότητα κατασκευής είναι τώρα αυτό δεν θα μπορούσε να βρεθεί. Ωστόσο, οι επικοινωνίες πρέπει να αλλάξουν δεξιά πριν από τη μετάβαση. Αυτό και καλωδίωση και νερό σωλήνες, και θέρμανση.

τιμές

Το μερίδιο της σταλινικής στέγασης στο συνολικό όγκο της Μόσχας προσφέρει λίγο περισσότερο από 7%. Ο μεγαλύτερος αριθμός των "stalinok" στο Falcon, στην περιοχή του Τβερ, στους τομείς της Lomonosov, Gagarin, cross-country, ακαδημαϊκών, Butyrskaya, Savyelovskiy στο Arbat, σε Dorogomilovo στην Khamovniki.

Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο διαμέρισμα στο σπίτι του Στάλιν είναι 195.000 ρούβλια, και η μέση - 170000, στη συνέχεια, έως και 15%. Στις σύγχρονες κατοικίες τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο δεν είναι κάθε φορά που ο μετρητής είναι ακόμα Στάλιν. Και αν σκεφτεί κανείς ότι το υλικό σε τέτοια διαμερίσματα είναι πολύ υψηλότερο σε σχέση με το ίδιο μοντέρνο διαμέρισμα, αυτή η αγορά θα κοστίσει πολύ πιο ακριβά.