Είδη δραστηριοτήτων αξιολόγησης αξίας

Κόστος - ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά του αντικειμένου της πολιτικής των συναλλαγών. Ποια είναι τα συμπτώματα της; Πώς το κόστος των ταξινομηθεί; Ποιος είναι ο σκοπός στην επιχείρηση ή σε ένα μεσίτη πραγματικότητα υπολογίζονται τα στοιχεία και με τι μεθόδους;

Τι είναι το «κόστος» και «αξιολόγηση»

Πριν από την εξερεύνηση των τύπων δαπανών και των συναφών λόγων για την κατάταξή του, να καθορίσει ότι αντιπροσωπεύει. Τα κριτήρια που θα της επιτρέψει να δώσει μια σαφή απάντηση, σε ένα περιβάλλον παγκόσμιας και της Ρωσίας οικονομολόγοι αρκετά. Ανάμεσα στα πιο δημοφιλή είναι: αξία - είναι το ποσό των χρημάτων που έχει οριστεί ως προϋπόθεση της συναλλαγής κατά τη διαδικασία της αλληλεπίδρασης των θεμάτων της κοινωνίας των σχέσεων με τον εκτιμώμενο χρόνο της μεταβίβασης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ή άλλους μηχανισμούς για να χρησιμοποιήσετε το αντικείμενο. Με τη σειρά του, ο όρος «αξιολόγηση» σχετίζεται με το μηχανισμό καθορισμού των εν λόγω ποσών.

την αξιολόγηση των πτυχών

Τα αντικείμενα της αξιολόγησης μπορεί να είναι ακίνητα, υπηρεσίες, μεταφορές, ειδών οικιακής χρήσης, πνευματική ιδιοκτησία - ό, τι προβλέπεται από το αστικό δίκαιο ως πιθανό θέμα για συναλλαγές που αφορούν τα φυσικά και νομικά πρόσωπα. Η διαδικασία που συνδέεται με τον ορισμό της νομισματικής αξίας, η οποία μεταφέρει από το ένα θέμα στο άλλο είναι νομική βάση για τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, που πραγματοποιείται με μεθόδους που αναγνωρίζονται από τα δύο μέρη. Μπορούν επίσης να παρέχει σε τρίτους, αλλά υπόκειται σε συμφωνία με τα κύρια μέρη της συναλλαγής.

Ορισμένα είδη αξίας των αγαθών, ακινήτων ή υπηρεσιών μπορεί να προσδιοριστεί, ανάλογα με τη φύση των σχέσεων, μετά από αίτηση των διαδίκων ή λόγω νομικών απαιτήσεων. Για παράδειγμα, στην αγορά ακινήτων συναλλαγές προσφυγή στις υπηρεσίες των εκτιμητών, σε πολλές περιπτώσεις, είναι απαραίτητο για την εγγραφή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Οι προσεγγίσεις που χρησιμοποιούνται για την αξιολόγηση

Αξιολόγηση, καθώς επίσης και, για παράδειγμα, να προσδιορίζει τον τύπο της τιμής, μπορεί να διεξαχθεί στο πλαίσιο των διαφορετικών προσεγγίσεων. Η ρωσική επιχειρηματική πρακτική έχει αναπτύξει τρεις βασικές: εισόδημα, συγκριτική και το κόστος. Εξετάστε την ουσία τους.

Το μοντέλο των εσόδων περιλαμβάνει τη συμμετοχή των τεχνικών που βασίζονται στον υπολογισμό των αναμενόμενων εσόδων από την ενδεχόμενη χρήση του νέου ιδιοκτήτη του αντικειμένου της αξιολόγησης - για παράδειγμα, ενοικίαση. Συγκριτικό μοντέλο περιλαμβάνει τη μελέτη των αριθμών, που χαρακτηρίζουν τα είδη της αξίας του ακινήτου ορισμένων αντικειμένων με εκείνες των άλλων, πολύ παρόμοια σε χαρακτηριστικά κατά την έναρξη. Για παράδειγμα εκτιμητή για να καθορίσει το κατάλληλο ποσοστό μετρητών για το διαμέρισμα, κατά κανόνα, μελετώντας την υπάρχουσα προσφορά στην αγορά. Ως μέρος του κόστους-μοντέλο υπολογίζει τα πιθανά έξοδα που απαιτούνται από την άποψη της διατήρησης της εγκατάστασης σε μια σωστή λειτουργική κατάσταση. Αν, για παράδειγμα, ένα πρόσωπο που αγοράζει ένα τρακτέρ, στη συνέχεια να τους προσλάβει στην αξιολογητής θα πρέπει να καθορίσει την αξία αυτού του τύπου των μεταφορών, λαμβάνουν υπόψη τις ενδεχόμενες δαπάνες που σχετίζονται με την επισκευή του εξοπλισμού.

Το αποτέλεσμα της αποτίμησης

Μόλις η αξία των τύποι ιδιοκτησίας αναλύονται, και η αντίστοιχη βαθμολογία είναι δεδομένη, το αποτέλεσμα μπορεί να λειτουργήσει ως οδηγός για τον προσδιορισμό της τελικής τιμής της συναλλαγής. Ή για άλλους σκοπούς - για παράδειγμα, στην ασφαλιστική σύμβαση, δάνειο, πώληση μετοχών, κλπ Σκεφτείτε τι διακρίνει τους τύπους αξίας στην αξιολόγηση των διαφόρων αντικειμένων από Ρώσους εμπειρογνώμονες ... Και πώς μπορεί η σχετική πληροφορία που χρησιμοποιείται στην πράξη.

ταξινόμηση των δαπανών

Τι είδους κόστος ενός αντικειμένου αξιολόγησης απομονωμένο σύγχρονο εμπειρογνώμονες; Η κατάταξη των κριτηρίων εδώ αρκετά. Σκεφτείτε ένα από τα πιο κοινά μεταξύ των μοντέλων της Ρωσίας οικονομολόγων.

Είναι παρούσα, ιδίως, η αγοραία αξία. Αυτή είναι η τιμή, η αξία των οποίων καθορίζεται κατά τη στιγμή της εκτίμησης του αντικειμένου, υπό την προϋπόθεση ότι αναμένεται να πουλήσει στον ανταγωνιστικό τομέα. Δηλαδή υποχρεωτικές προϋποθέσεις καθορίσει τη σωστή τιμή - διαθεσιμότητα των δημόσιων πληροφοριών σχετικά με τις αρχές της τιμολόγησης των προϊόντων, απουσία σημαντικών εξωτερικών (κανονιστικό) παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή.

Υπάρχει σε αυτό το μοντέλο η αξία των επενδύσεων. Οι δείκτες της προσδιορίζονται με σκοπό την παροχή πληροφοριών στη διεύθυνση των προσώπων που ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ένα αντικείμενο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αξία των επενδύσεων μπορεί να συμπίπτει με την αγορά. Αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα. Μερικές φορές, την ίδια στιγμή που η επένδυση υπολογίζεται και η αξία ρευστοποίησης του αντικειμένου. Η αξία της εκφράζει την πιθανότητα του μεγέθους των πιθανών εσόδων κατά τη μεταπώληση του αντικειμένου της συναλλαγής.

Υπάρχουν κτηματολογικής αξίας. Ο σκοπός της δημιουργίας του - την εισαγωγή ενός αντικειμένου σε μια ορισμένη κατάσταση ή υποκατάστημα μητρώου και, στη συνέχεια, χρησιμοποιώντας τις πληροφορίες σχετικές δηλώσεις. Κατά κανόνα, σε αυτή την περίπτωση μιλάμε για τον υπολογισμό του φόρου. Κτηματολογικής αξίας είναι συνήθως χαμηλότερη από την αγορά, αν μιλάμε για την ακίνητη περιουσία, ή περίπου ίσο με αυτό.

Υπάρχει επίσης ένα τέτοιο πράγμα όπως το κόστος ασφάλισης. Αφορά τον υπολογισμό της αξίας της σύμβασης ασφαλιστικών αποζημιώσεων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, την ίδια στιγμή που υπολογίζεται επίσης, και το κόστος αντικατάστασης του αντικειμένου. Αυτό συμβαίνει, για παράδειγμα, εάν μια κατάλληλη συμφωνία με την ασφαλιστική εταιρεία δεν αναλαμβάνει καμία χρηματική αποζημίωση, και να φέρει το αντικείμενο στην αρχική λειτουργική του κατάσταση μετά από βλάβη ή αστοχία.

Έτσι, εξετάσαμε τα 4 είδη αξίας που είναι πιο συχνές στη ρωσική οικονομική σχολείο, καθώς και αρκετές συμπλήρωσή τους. Αυτή η λίστα δεν είναι περιοριστική. Υπάρχουν ειδικές μορφές της αξίας της αγοράς, καθώς και τις επενδύσεις, ή η γη, όσον αφορά τα χαρακτηριστικά των αντικειμένων των διαφορετικών εναλλακτικά νομικό καθεστώς. Είμαστε τώρα στη μελέτη της ουσίας των αντικειμένων για τα οποία η σχετική παράμετρος υπολογίζεται στην πτυχή της πρακτικής σημασίας.

Αποτίμηση επιχειρήσεων

Φυσικά, τα συγκεκριμένα είδη των αντικειμένων, για τα οποία η τιμή καθορίζεται, σε μεγάλο βαθμό. Μεταξύ των απαντώνται συχνότερα στη ρωσική επιχειρηματική πρακτική - είναι μια επιχείρηση και των ακινήτων. Στην πρώτη περίπτωση, η εκτιμώμενη συνολική περιουσιακά στοιχεία της επιχείρησης, των αρχών διαχείρισης και των δραστηριοτήτων που παράγουν εισόδημα. Πριν από την εξερεύνηση των τύπων της αξίας της επιχείρησης θα ήταν χρήσιμο να καθοριστούν οι στόχοι που αντιμετωπίζει το θέμα της κατάλληλης αξιολόγησης.

Γιατί να καθορίσει τις παραμέτρους του κόστους για την επιχείρηση; Η πρώτη επιλογή εδώ - οι προοπτικές για την πώληση της εταιρείας. Ο ιδιοκτήτης της εταιρείας μπορεί να αποφασίσει να κάνει κάτι άλλο, αλλά πλέον συμφέρουσα για να περάσει ρεύμα στα χέρια ενός άλλου ιδιοκτήτη. Επίσης, η εκτίμηση των επιχειρήσεων μπορεί να γίνει για να βελτιωθεί η ποιότητα της διαχείρισης της εταιρείας, να εντοπίσει πιθανές αδυναμίες στη διαχείριση του συστήματος. Μια άλλη επιλογή - για να προσελκύσουν την προσοχή των επενδυτών στην περίπτωση του κεφαλαίου κίνησης δεν είναι αρκετό, ή η επιχείρηση επιφορτισμένη να διευρύνει την αγορά, έτσι ώστε να υπάρχει η ανάγκη για πρόσθετα κεφάλαια. αποτίμηση των επιχειρήσεων μπορεί να πραγματοποιηθεί όταν κάνετε ένα δάνειο - είναι συνήθως χρησιμεύει ως σημείο αναφοράς για τη λήψη αποφάσεων υπό την εκδότρια τράπεζα το δάνειο.

Το κόστος μιας αξιολόγησης των επιχειρήσεων

Τι είδους κόστους χρησιμοποιούνται κατά την αξιολόγηση των εταιρειών; Ποιες αρχές χρησιμοποιούνται πιο συχνά; Τα κυριότερα είδη αξίας που ισχύουν για την αποτίμηση της επιχείρησης - αγορά και τις επενδύσεις. Σύμφωνα με ορισμένους εμπειρογνώμονες, εξετάζει το ενδεχόμενο να αγοράσει την εταιρεία, ο εταίρος είναι σκόπιμο να επικεντρωθεί στην δεύτερη κατεύθυνση στην ανάλυση των σχετικών προοπτικών. Δεδομένου ότι η τυπική τιμή «αγοράς» για την επιχείρηση - ένα ποσό όχι απαραίτητα μιλάμε για το δυναμικό ανάπτυξης της εταιρείας είναι μοναδική. Αλλά αν είναι έτοιμος να αποκαλύψει ακριβώς, οι βασικές αρχές για τον υπολογισμό των επιθυμητών αριθμών μπορεί να βασίζεται:

- στη σύγκριση των διαθέσιμων δεικτών με εκείνους που είναι χαρακτηριστικές των άλλων συμμετεχόντων στην αγορά?

- να μελετήσει τα ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα της επιχείρησης?

- σε μια υποκειμενική εμπειρογνώμονες της όρασης, οι αξιολογητές?

- να μελετήσει την επίδραση των εξωτερικών παραγόντων.

Όταν πρόκειται για τον προσδιορισμό του κόστους επένδυσης της επιχείρησης, μπορούν να εφαρμόζουν τις ίδιες αρχές, αλλά εκτός από αυτό είναι, επίσης, επιτρέπεται να χρησιμοποιούν μια σειρά άλλων:

- μοντελοποίηση της συμπεριφοράς των φορέων που εμπλέκονται σε μια επιχείρηση (που επηρεάζουν παράγοντες)?

- τον υπολογισμό της αποδοτικότητας (αύξηση της αξίας της αγοράς την πάροδο του χρόνου).

Ειδική τιμή δείκτες μπορούν να καλύψουν το επιχειρηματικό δυναμικό αγοραστή ή επενδυτή, ανάλογα με το ποιο είναι το εκτιμώμενο μέγεθος της επένδυσης στην επιχείρηση και ποιες είναι οι προοπτικές για την επιστροφή χρημάτων. Σε πολλές περιπτώσεις, οι επενδύσεις μπορεί να είναι η προέλευση της πίστωσης. Το μέγεθος των πιθανών κερδών δεν πρέπει μόνο να είναι διαφορετικό από το μηδέν, αλλά και για να εξασφαλιστεί η πληρωμή των τόκων για την τράπεζα. Συμπληρωματικές οδηγίες για τη λήψη αποφάσεων από τον επενδυτή, χωρίς να υπολογίζονται οι δείκτες που αντανακλούν την αγοραία αξία της επιχείρησης και η επένδυση μπορεί να είναι:

- υποψήφιους επιχειρήσεων αντοχή (ικανότητα να παράγουν εισόδημα για μεγάλο χρονικό διάστημα)?

- συσχέτιση της περιόδου αποπληρωμής με ένα ανταγωνιστικό επιχειρηματικό (ίσως για τον επενδυτή να επενδύσει σε άλλη εταιρεία, και τον αγοραστή - για να αγοράσει αυτό)?

- το επίπεδο εμπιστοσύνης μεταξύ των εταίρων.

Τα κριτήρια αυτά μπορεί να είναι πολύ υποκειμενικό. Ως εκ τούτου, οι επιχειρηματικές πρακτικές και η αγοραία αξία των επενδύσεων των επιχειρήσεων - οι παράμετροι, αν και σημαντικές, αλλά όχι πάντα συνδέεται με τον βασικό αριθμό.

Ένας άλλος πιθανός παράγοντας - το κόστος τους τύπους των εργασιών που σχετίζονται με την αποτίμηση των επιχειρήσεων για επενδύσεις ή πιθανή αγορά. Αν η έρευνα επιχείρηση μπορεί να συνοδεύεται από σημαντικές επενδύσεις οι οποίες δεν αφορούν πραγματικά κέρδη (για παράδειγμα, η πρόσβαση σε εξωτερικούς εμπειρογνώμονες, ελεγκτές και αναλυτές), είναι πιθανό ότι ένας επενδυτής ή δυνητικός αγοραστής της επιχείρησης θα προτιμούσαν να μην ασχοληθεί με μια συγκεκριμένη εταιρεία.

αξιολόγηση ακινήτων

Θα ήταν χρήσιμο να μάθουμε τι τι είναι τα είδη της αξίας του ακινήτου, και τα οποία εφαρμόζονται προσεγγίσεις στην αξιολόγηση του. Αλλά πρώτα - όπως και στην περίπτωση των επιχειρήσεων - τον καθορισμό των στόχων που επιδιώκονται από τα μέλη των συναλλαγών αστικού δικαίου του αντίστοιχου τύπου. Η ανάγκη να εξεταστούν οι τύποι αξία των ακινήτων και να αναζητήσουν τις υπηρεσίες ενός εκτιμητή, υπάρχουν οι ακόλουθες βασικές προϋποθέσεις:

- να είναι η αγορά και η πώληση των διαμερισμάτων, γραφείων, άλλα κτίρια ή χώρους?

- κατ 'εκτίμηση περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης?

- καθορίζεται από το μέγεθος της φορολογικής βάσης στο θέμα των τελών ιδιοκτησίας.

Φυσικά, στην πράξη, οι λόγοι για την εφαρμογή της ακίνητης περιουσίας αποτίμησης μπορεί να είναι περισσότερα. Για παράδειγμα, σε μερικές περιπτώσεις είναι αναγκαίο να προσδιοριστούν οι τύποι του εκτιμώμενου κόστους, εκτός από τις βασικές διαδικασίες. Ή - εναλλακτικά - να αξιολογήσει την ιδιοκτησία για τους σκοπούς της μετάδοσης σύμφωνα με τις ανάγκες του κράτους.

Το κόστος της εκτίμησης ακινήτων

Πάνω από διαπιστώσαμε ότι οι κύριοι τύποι της αξίας της επιχείρησης - μια αγορά και τις επενδύσεις. Όσον αφορά την ακίνητη περιουσία οι ίδιες παραμέτρους, αλλά κατά κανόνα, επιπλέον υπάρχει μια σειρά από μερικά μπορεί να διερευνηθεί. Δηλαδή - η κτηματολογικής αξίας του αντικειμένου και την ασφάλιση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι επίσης καθορίζεται από την εκκαθάριση. Ειδικά για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας της επένδυσης και έχουμε ήδη συζητήσει παραπάνω. Στην περίπτωση των ακινήτων γενικές αρχές και μεθοδολογίες σε μορφή τους γενικά παρόμοιες με αυτές που ισχύουν για την αποτίμηση μιας επιχείρησης. Μόνο που χρησιμοποιούνται με μεγαλύτερη προσαρμοστικότητα στις ιδιαιτερότητες της σχετικής αγοράς, «ανταγωνισμό» αντικαθίσταται από τη φράση «κράτος» (επίπεδο επισκευή, φινίρισμα των υλικών και την ποιότητα του, κλπ ...), «Περιθώριο» - τα αναμενόμενα «αύξηση του κόστους».

Τώρα μελετήσει τον τρόπο ο υπολογισμός γίνεται για κτηματολογίου, την ασφάλιση και την αξία ρευστοποίησης. Όλοι τους έχουν κάποια συγκεκριμένα χαρακτηριστικά. Κάθε τύπος καθορίζει το κόστος αυτών χαρακτηρίζεται από τα χαρακτηριστικά στην πτυχή των μεθόδων αξιολόγησης. Ας τα εξετάσουμε.

Όταν πρόκειται για την κτηματολογικής αξίας του ακινήτου, ο εκτιμητής λαμβάνει ως βάση τη μεθοδολογία αποτυπώνεται στις σχετικές νομοθετικές πηγές, το Υπουργείο Οικονομικών συστάσεις και άλλες υπηρεσίες που είναι αρμόδιες για την πρακτική χρήση των σχετικών δεδομένων για τη στέγαση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να προβληθεί ως κριτήρια ειδικά για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Μπορεί να μελετήσουν διάφορα τεχνικά έγγραφα.

Εάν ο στόχος είναι να καθοριστεί η ασφαλιστική αξία του ακινήτου, στην περίπτωση αυτή, κατά κανόνα, ο αξιολογητής καθοδηγείται κυρίως από τις μεθόδους της αγοράς, αλλά προσαρμοσμένο για το πραγματικό περιεχόμενο της συναλλαγής πώλησης. Για παράδειγμα, αν ένα άτομο αγοράζει ένα διαμέρισμα στην υποθήκη, μόνο το ποσό του δανείου μπορεί να συμπεριληφθεί στην ασφαλιστική αξία. Στην περίπτωση αυτή, το κατάλληλο πλαίσιο για τον υπολογισμό του ποσού της σύμβασης με τους ασφαλιστές μπορεί να είναι χαμηλότερη από ό, τι αν η βάση έχει ληφθεί σε καθαρή κατάσταση την αξία της αγοράς του διαμερίσματος.

Στεγαστικό - ένα παράδειγμα του τμήματος της αγοράς όπου σχεδόν σημαντική για τα θέματα των συναλλαγών αστικού δικαίου μπορεί να είναι η αξία ρευστοποίησης του αντικειμένου. Αν, για παράδειγμα, τα φυσικά πρόσωπα ή ένας οργανισμός δεν θα είναι σε θέση να εκπληρώσει τους όρους των πληρωμών του δανείου, η τράπεζα είναι πιθανό να λάβει μια απόφαση σχετικά με την πώληση του ακινήτου που βρίσκεται στην υπόσχεση. Ακόμη και πριν από την υπογραφή της συναλλαγής για την εγγραφή του χρηματοπιστωτικού ιδρύματος δανείου μπορεί να επιθυμούν να αναλύσει τις προοπτικές της ρευστοποίησης μέρους του έργου.

Σημειώστε, ωστόσο, ότι ορισμένοι ειδικοί θεωρούν σκόπιμο να χρησιμοποιούν τον όρο «υπολειμματική αξία» σε σχέση με τις συναλλαγές ακινήτων σε συνεργασία με τις τράπεζες. Το γεγονός ότι η προεπιλογή της σύμβασης υποθήκη δεν συνεπάγεται κατ 'ανάγκη μετάβασης διαμέρισμα στην ιδιοκτησία της τράπεζας - είναι μόνο ένα προσωρινό μέτρο για το δάνειο. Ενώ η καθαρή αξία μεταπώλησης περιλαμβάνει τον υπολογισμό της τιμής στην οποία ο ιδιοκτήτης του αντικειμένου (π.χ. επιχειρήσεις) θα είναι σε θέση να πουλήσουν την περιουσία τους (για παράδειγμα, λόγω της πτώχευσης της επιχείρησης). Ως εκ τούτου, η χρήση του όρου στο ερώτημα, σε σχέση με την ακίνητη περιουσία, με προσοχή.

Κόστος - σταθερή;

Πολλοί σύγχρονοι οικονομολόγοι πιστεύουν ότι υπάρχει. Εκτός αν, φυσικά, μιλάμε για μια οικονομία της αγοράς, όπου υπάρχει ένας χώρος ελεύθερης μηχανισμό διαμόρφωσης των τιμών, με βάση την προσφορά και τη ζήτηση. Ανεξάρτητα από το είδος της αξίας των εμπορευμάτων που ερευνήθηκαν, κάθε ένας από αυτούς - είναι περιστασιακή σχέση, μια κατά προσέγγιση ορόσημο που μπορεί να αξιοποιήσει το μέρος της συναλλαγής σε μια στιγμή. Υπάρχουν, βέβαια, η βιομηχανία, όπου η μεταβλητότητα των σχετικών δεικτών είναι ελάχιστη - για παράδειγμα, τα τμήματα της αγοράς, η οποία κυριαρχείται από τις κρατικές παραγγελίες. Αλλά είναι μάλλον εξαίρεση. Δυνατότητα να περιηγηθείτε στο μεταβαλλόμενο περιβάλλον της αξίας - ένα από τα σημαντικότερα ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα της κάθε σύγχρονης επιχείρησης.